【导读】估计很多人都听说过“以房养老”，并且听了很多年，可事实上，以前只是纸上谈兵，压根没有搬到现实中。6月23日，保监会发布文件，正式宣布从今年7月1日开始，北京、上海、广州、武汉四个城市开展住房反向抵押养老保险试点，将标志着“以房养老”真正落地。

中国式的“以房养老”究竟是什么样？21君为你总结了以下几大看点。

1、以房养老怎样“养”？

反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。

“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。

事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利；投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。

从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。保监会出台的指导意见中就明确鼓励“针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。

2、满60周岁拥有房产权

反向抵押养老保险，简单地说，是指老年人把房产抵押给保险公司，抵押期间，按约定条件获取养老金，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权。身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。

参保条件是投保人群必须满60周岁，并且拥有房屋完全独立产权。投保人犹豫期不少于30天。目前开展试点的城市有北京、上海、广州、武汉四个城市，试点时间为2014年7月1日至2016年6月30日。

3、7家险企获批调研

根据保监会规定，申请试点资格的保险公司需已开业满5年，且注册资本不少于20亿元；同时满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。

目前申请获批的险企有7家：平安人寿、太平洋人寿、泰康人寿、幸福人寿、合众人寿、大都会人寿和中宏人寿。

4、房价涨跌关系投保人利益？

把房子抵押给保险公司，最大的风险无疑是房价的波动。如果房价上涨，房屋增值，那么投保人是否可以拿到更多的养老金？如果房价下降，房屋贬值，保险公司给投保人的养老金会不会缩水？

保监会人身保险监管部主任袁序成在接受媒体采访时表示，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。

如果是非参与型，无论房价是涨是跌，保险公司均不参与房产增值收益，抵押房产增值部分全部归属于投保人。

5、是否成为主流养老方式？

反向抵押养老保险是否会成为主流的养老方式？袁序成在新闻发布会中表示，“以房养老”商业保险是一种市场化的运作，不会成为养老的主流方式，有限的受众、较高的门槛决定了其“小众”属性。

产品方案方面，合众保险相关负责人表示，各家险企将会根据保监会的意见来设计产品，目前还在筹备阶段。

5、养老隐忧怎么“解”？

“以房养老”商业保险的出炉，承载着丰富养老保障方式、拓宽养老保障资金来源的“双重期盼”，但这一产品对于缓解养老隐忧作用究竟有多大备受关注。

合众人寿保险公司相关负责人介绍，这一新产品与该公司力推的养老产品的发展思路吻合，目前针对指导意见完善具体措施办法，希望能与其在武汉投资的养老社区实现对接。

不过，业内的积极参与并不能扭转市场对这一商业保险的隐忧，其推出还需要金融贷款、担保机构、资产评估等，与个人的信用系统完善健全有关，另一障碍则在于养儿防老和家产传后的传统观念。

记者随机采访几名武汉市民，他们表示不会把房产抵押出去。“以房养老相当于把房子卖出去了，我还是相信养儿防老，家里的房子会留给儿子。”年过半百的陈先生说。

业内人士坦言，“以房养老”商业保险是一种市场化的运作，不会成为养老的主流方式，有限的受众、较高的门槛决定了其“小众”属性。

"以房养老"商业保险仅仅是我国社会养老保障体系的补充，这一试点的推出之所以引发争议，不是产品有问题，而是作为社会养老保障体系的主干出现了缺失，化解养老困局所必需的普惠式基本养老产品仍有待于完善。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新这样认为。

董登新同时建议，应从房产评估、土地政策、寿命估算、产品解释等方面建起完整的配套体系，确保试点产品平稳落地。